Vous souhaitez transmettre une maison ou un autre bien de famille à la fois à vos enfants et à vos petits-enfants, en conservant une certaine maîtrise sur le bien et en profitant au mieux des abattements fiscaux.
Deux idées clés permettent d’y parvenir :
○ la donation-partage transgénérationnelle : un même acte pour gratifier à la fois vos enfants et vos petits-enfants, avec l’accord de vos enfants ;
○ le démembrement de propriété avec usufruit successif :
■ vous conservez l’usufruit en premier (vous continuez à utiliser le bien ou à en percevoir les loyers),
■ à votre décès, l’usufruit passe à vos enfants (usufruit de « second rang »),
■ vos petits-enfants reçoivent la nue-propriété et deviendront, à terme, pleins propriétaires, sans nouveaux droits à payer sur l’extinction de l’usufruit.
Le tout en utilisant les abattements légaux suivants :
○ 100 000 € par enfant (abattement en ligne directe parent/enfant) ;
○ 31 865 € par petit-enfant, abattement légal applicable aux donations consenties par un grand-parent à un petit-enfant .
La donation-partage est un acte notarié par lequel des parents ou grands-parents donnent et partagent, de leur vivant, tout ou partie de leurs biens entre leurs héritiers.
Elle présente plusieurs avantages :
○ elle organise à l’avance le partage du patrimoine, évitant bien souvent les conflits au décès ;
○ elle fige la valeur des biens au jour de l’acte pour le calcul de la réserve héréditaire, si les conditions sont réunies ;
○ elle permet, sous contrôle du notaire, de prévoir des lots inégaux pour tenir compte des situations de chacun (enfant handicapé, enfant repreneur, etc.), dans le respect de la réserve.
Depuis la réforme de 2006, la loi permet d’aller plus loin : vous pouvez faire une donation-partage transgénérationnelle, c’est‑à‑dire répartir vos biens entre vos enfants et vos petits-enfants dans un même acte.
Deux points essentiels :
○ vos enfants doivent donner leur accord pour que tout ou partie de ce qui leur reviendrait soit attribué directement à leurs propres enfants ;
○ le partage se fait par souche : on regarde ce que reçoit chaque « branche » familiale (un enfant + ses descendants), et non chaque bénéficiaire isolément, pour vérifier le respect de la réserve.
Concrètement, cela permet par exemple :
○ que vos petits-enfants reçoivent la nue-propriété d’un bien de famille,
○ tout en comptant cette attribution sur les droits de leur parent (votre enfant), ce qui respecte la réserve de chacun.
Le démembrement de propriété sépare :
○ l’usufruit : droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (habiter la maison, encaisser les loyers) ;
○ la nue-propriété : droit de disposer du bien, qui deviendra pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
Dans une donation classique, il est fréquent que les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants.
Il est possible de prévoir que l’usufruit se transmette, non pas en pleine propriété, mais d’un usufruitier à un autre :
○ vous conservez l’usufruit de premier rang ;
○ à votre décès, un usufruit de second rang s’ouvre au profit de vos enfants ;
○ la nue-propriété est entre les mains de vos petits-enfants.
Cet usufruit successif doit être prévu dès l’acte (il ne peut pas être créé plus tard par le seul usufruitier). ]
Intérêt pratique :
○ vous êtes protégés pendant votre vie (usage ou revenus du bien) ;
○ vos enfants sont assurés de bénéficier ensuite de la jouissance (logement ou loyers) ;
○ vos petits-enfants ont la certitude de devenir pleins propriétaires à l’extinction de tous les usufruits, sans payer de nouveaux droits de mutation à ce moment‑là.
Dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle portant sur un bien démembré, les droits de donation sont calculés :
○ sur la valeur de la nue-propriété transmise (et non sur la pleine propriété), selon un barème fiscal tenant compte de l’âge des usufruitiers ;
○ en appliquant, pour chaque bénéficiaire, les abattements légaux correspondant à son lien de parenté avec vous.
Les abattements utilisés ici sont :
○ 100 000 € par enfant : abattement légal en ligne directe, applicable aux donations consenties par chaque parent à chaque enfant, renouvelable tous les 15 ans ;
○ 31 865 € par petit-enfant : abattement légal spécifique applicable aux donations consenties par un grand-parent à un petit-enfant, également renouvelable tous les 15 ans.
Dans l’article présent, on ne fait pas appel au régime particulier des dons de sommes d’argent : on raisonne uniquement sur les abattements légaux « classiques » (100 000 € pour les enfants, 31 865 € pour les petits-enfants) appliqués à la donation-partage portant sur le bien (ou sa nue-propriété).
Imaginons :
○ des grands-parents possèdent une maison de famille ;
○ ils ont deux enfants, et plusieurs petits-enfants.
Avec l’aide de leur notaire, ils peuvent :
○ Réaliser une donation-partage transgénérationnelle :
■ les deux enfants donnent leur accord pour que leurs propres enfants soient gratifiés directement ;
■ la maison est intégrée dans le partage au profit des différentes souches familiales.
○ Prévoir un démembrement avec usufruit successif :
■ les grands-parents conservent l’usufruit de premier rang ;
■ un usufruit de second rang est prévu au profit des enfants ;
■ la nue-propriété est attribuée aux petits-enfants.
○ Utiliser les abattements légaux :
■ la valeur de la nue-propriété (moins élevée que la pleine propriété) est répartie entre les enfants et les petits-enfants ;
■ à la part de chaque enfant, on applique l’abattement de 100 000 € ;
■ à la part de chaque petit-enfant, on applique l’abattement de 31 865 €, sans faire intervenir ici le régime des dons de sommes d’argent.
Selon la valeur du bien, de la nue-propriété et le nombre de bénéficiaires, une grande partie – voire la totalité – de la transmission peut ainsi se faire avec une fiscalité très réduite, tout en respectant la réserve héréditaire.
Un tel montage combine plusieurs règles civiles et fiscales complexes :
○ équilibre entre les droits des enfants et des petits-enfants (réserve, égalité entre souches) ;
○ rédaction des clauses d’usufruit successif et répartition des charges (entretien, travaux, impôts) ;
○ calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge des usufruitiers ;
○ utilisation optimale des abattements légaux (100 000 € par enfant, 31 865 € par petit-enfant), dans le respect des délais de 15 ans.
Le notaire :
○ analyse votre situation familiale et patrimoniale ;
○ vérifie le respect de la réserve héréditaire de chaque enfant ;
○ construit un schéma sur mesure (éventuellement avec une société civile) pour sécuriser la gestion du bien de famille ;
○ rédige l’acte de donation-partage transgénérationnelle et vous accompagne dans les formalités fiscales.
La donation-partage transgénérationnelle, combinée à un usufruit successif sur la tête des enfants, est un outil particulièrement adapté pour transmettre un bien de famille sur deux générations :
○ vous conservez l’usage ou les revenus du bien, puis vos enfants en bénéficient à leur tour ;
○ vos petits-enfants deviennent, à terme, pleins propriétaires du bien ;
○ vous utilisez efficacement les abattements légaux : 100 000 € par enfant et 31 865 € par petit-enfant,
Votre notaire est votre interlocuteur privilégié pour vérifier que ce montage correspond à votre situation et pour en sécuriser chaque étape, tant sur le plan civil que fiscal.