Quand vous louez un logement meublé (studio, appartement, résidence de services…) sans exercer cette activité à titre professionnel, vous relevez en principe du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Deux points essentiels :
○ Les loyers tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.
○ Vous pouvez, selon votre niveau de recettes, être :
■ soit au micro‑BIC (régime simplifié avec abattement forfaitaire) ;
■ soit au régime réel, qui permet de déduire vos charges réelles et de pratiquer des amortissements.
C’est uniquement au régime réel que se pose la question de l’articulation entre amortissement et plus-value.
Au micro‑BIC :
○ l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos loyers (pour tenir compte des charges) ;
○ vous n’avez pas à tenir une comptabilité complexe ;
○ vous ne pratiquez pas d’amortissement.
Conséquence : la question de l’impact de l’amortissement sur la plus-value ne se pose pas dans ce régime, puisqu’aucun amortissement n’est déduit.
Au régime réel :
○ vous tenez une comptabilité (souvent avec l’aide d’un expert‑comptable) ;
○ vous inscrivez le bien (hors terrain) et le mobilier dans un « tableau d’amortissement » ;
○ vous déduisez :
■ les charges classiques (travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc.) ;
■ les amortissements sur l’immeuble (hors terrain) et sur le mobilier.
L’avantage immédiat est souvent très important : les amortissements permettent de réduire fortement, voire d’annuler l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Mais, depuis une réforme récente, ces amortissements ont un effet à la revente du bien : ils augmentent la plus-value imposable. C’est ce point qui intéresse particulièrement les investisseurs… et leurs notaires.
L’amortissement consiste à considérer qu’un bien se « consomme » avec le temps. On ne déduit pas tout son coût d’un coup, mais on l’étale sur plusieurs années.
En LMNP au régime réel, on amortit :
○ la construction (part bâtie de l’immeuble) ;
○ le mobilier et certains équipements.
Le terrain, lui, n’est jamais amorti.
Prenons un exemple simplifié :
○ vous achetez un appartement pour 200 000 €, dont on estime que :
■ 40 000 € correspondent au terrain (non amortissable) ;
■ 160 000 € à la construction (amortissable) ;
○ vous achetez 10 000 € de mobilier (amortissable).
Chaque année, vous allez déduire une fraction de ces 170 000 € (160 000 + 10 000) de vos loyers sous forme d’amortissement.
Résultat : votre résultat imposable (la base de calcul de l’impôt sur vos loyers) est fortement diminué, parfois jusqu’à zéro.
Les amortissements ne peuvent pas créer un déficit qui viendrait s’imputer sur vos autres revenus (salaires, pensions, etc.) :
○ pour chaque année, le montant d’amortissement déductible est plafonné au montant des loyers diminués des autres charges ;
○ si vos amortissements dépassent ce plafond, l’excédent est reporté sur les années suivantes.
Même si vos loyers sont imposés en BIC, la vente de votre bien en LMNP relève, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers (et non des plus-values professionnelles), tant que vous restez « non professionnel ».
En schématisant, la plus-value brute est égale à :
Plus-value brute = prix de vente – prix d’achat (majoré de certains frais et travaux)
Puis, des abattements pour durée de détention s’appliquent, jusqu’à une exonération totale après un certain nombre d’années (règles de droit commun des plus-values immobilières).
Jusqu’à récemment :
○ les amortissements servaient uniquement à réduire l’impôt sur les loyers ;
○ mais ils n’étaient pas pris en compte pour calculer la plus-value à la revente.
Autrement dit, on faisait comme si le bien n’avait jamais été amorti : la plus-value était calculée par rapport au prix d’achat initial (majoré de certains frais et travaux), sans correction.
Cette situation était très favorable pour l’investisseur :
→ peu ou pas d’impôt sur les loyers, et plus-value calculée comme pour un particulier « classique ».
Depuis la réforme intervenue avec la loi de finances pour 2025, les choses ont évolué :
○ le prix d’acquisition fiscal du bien doit désormais être diminué du montant total des amortissements que vous avez déduits au fil des années ;
○ cela revient à augmenter la plus-value imposable.
La formule devient, en simplifiant :
Plus-value = prix de vente – (prix d’achat – amortissements déduits)
Reprenons un exemple très simple :
○ Prix d’achat : 200 000 €
○ Amortissements pratiqués au fil des années : 30 000 €
○ Prix de vente : 280 000 €
Avant la réforme :
○ Plus-value = 280 000 – 200 000 = 80 000 €
Après la réforme :
○ Prix d’achat corrigé = 200 000 – 30 000 = 170 000 €
○ Plus-value = 280 000 – 170 000 = 110 000 €
La plus-value imposable augmente donc de 30 000 €, soit exactement le montant des amortissements déduits.
Il existe une nuance importante :
○ certains travaux importants (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) peuvent déjà avoir été pris en compte pour majorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value ;
○ dans ce cas, les amortissements correspondant à ces travaux ne sont pas réintégrés une seconde fois dans le calcul.
En pratique, il faut donc :
○ bien distinguer les différentes catégories de travaux ;
○ savoir lesquels ont déjà servi à augmenter le prix d’acquisition fiscal ;
○ identifier, pour chacun, le traitement retenu en comptabilité et en fiscalité.
Il existe un autre statut : le loueur en meublé professionnel (LMP).
Vous êtes considéré comme LMP si :
○ vos recettes annuelles de location meublée dépassent un certain seuil (23 000 € actuellement) ;
○ et si ces recettes sont supérieures à vos autres revenus professionnels (salaires, autres BIC, BNC, etc.) au niveau du foyer fiscal.
Si vous devenez LMP :
○ la vente du bien ne relève plus du régime des plus-values des particuliers, mais du régime des plus-values professionnelles ;
○ la partie de la plus-value correspondant aux amortissements est alors imposée comme une plus-value à court terme (souvent au barème de l’impôt sur le revenu), selon des règles spécifiques.
Point important :
Le régime applicable à la plus-value dépend du statut que vous avez l’année de la vente (LMNP ou LMP), même si vous avez changé de statut en cours de vie du bien.
Lors d’un projet de vente d’un bien en LMNP, votre notaire va, en pratique :
○ Vérifier votre statut
■ Êtes‑vous LMNP ou LMP l’année de la vente ?
■ Louez‑vous en direct ou via une société (SCI, par exemple) ?
○ Demander vos documents comptables si vous êtes au réel
■ tableaux d’amortissement ;
■ liasses fiscales ;
■ détail des travaux réalisés (avec factures) et de leur traitement fiscal.
○ Calculer (ou faire calculer) correctement la plus-value
■ en tenant compte du cumul des amortissements à réintégrer ;
■ en appliquant les abattements pour durée de détention ;
■ en vérifiant si certains travaux doivent être traités à part.
○ Vous expliquer l’arbitrage global
■ l’avantage que vous avez retiré des amortissements pendant la phase de détention (impôt réduit sur les loyers) ;
■ le surcoût éventuel à la revente (plus-value plus élevée).
La réforme ne rend pas le régime réel inintéressant, mais elle impose de raisonner sur l’ensemble de la durée de l’investissement.
En résumé :
○ Micro‑BIC
● Simplicité
● Pas de majoration de la plus-value au titre des amortissements
■ – Abattement parfois moins intéressant si vous avez beaucoup de charges réelles
○ Régime réel
● Forte réduction de l’impôt sur les loyers grâce aux amortissements
■ – Plus-value plus élevée à la sortie, car le prix d’achat est diminué des amortissements
Le « bon » choix dépend :
○ du montant de vos loyers et de vos charges ;
○ de votre durée de détention envisagée ;
○ de votre situation personnelle (taux d’imposition, autres revenus, etc.).
Un notaire, en lien avec votre expert‑comptable ou votre conseiller fiscal, peut vous aider à faire des simulations chiffrées pour éclairer ce choix.
○ En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir une grande partie de votre investissement, ce qui réduit fortement l’impôt sur vos loyers.
○ Depuis 2025, ces amortissements augmentent la plus-value imposable à la revente, car ils viennent diminuer le prix d’acquisition fiscal.
○ La question du choix entre micro‑BIC et réel ne se limite donc plus à la seule fiscalité annuelle : il faut aussi regarder ce qui se passera le jour de la vente.
○ Votre notaire joue un rôle clé pour :
■ sécuriser le régime applicable (LMNP / LMP) ;
■ vérifier les montants d’amortissements à réintégrer ;
■ vous expliquer, en termes simples, l’impact global de vos choix fiscaux sur la durée.
En cas de projet d’acquisition, de mise en location meublée ou de revente d’un bien déjà exploité en LMNP, n’hésitez pas à solliciter votre notaire : il pourra, avec vos autres conseils, vous aider à anticiper la fiscalité et à éviter les mauvaises surprises.